Costão das Tartarugas no Guarujá: Guia Definitivo
Costão das Tartarugas no Guarujá: Guia Definitivo para Morar, Comprar e Investir
O Condomínio Costão das Tartarugas, localizado no Parque Enseada, no Guarujá, é um dos empreendimentos residenciais mais conhecidos da região do Canto do Tortugas.
Implantado sobre uma área elevada e voltada para o oceano, o condomínio proporciona vistas panorâmicas para a Praia da Enseada e para o mar aberto. Sua estrutura reúne apartamentos e coberturas, segurança 24 horas, piscinas, academia, quadras, saunas, churrasqueiras, salões, áreas verdes e serviço de praia.
Uma de suas principais características é a integração entre arquitetura, natureza e paisagem. Seus blocos estão distribuídos ao longo do costão, permitindo que diferentes unidades tenham contato visual privilegiado com o mar.
Neste guia, você conhecerá a localização, a estrutura, os tipos de imóveis, os custos e as particularidades documentais do Costão das Tartarugas. Também apresentaremos uma cobertura duplex reformada, mobiliada e com quatro vagas, comercializada por R$ 2.650.000, aproximadamente R$ 450.000 abaixo de seu valor de mercado estimado.
Onde fica o Costão das Tartarugas?
O condomínio está localizado no Parque Enseada, próximo ao trecho final da Praia da Enseada e à região conhecida como Canto do Tortugas ou Canto das Tartarugas.
Essa parte do Guarujá reúne empreendimentos de médio e alto padrão, natureza, costões rochosos e vistas privilegiadas.
O condomínio está próximo de regiões como:
Praia da Enseada;
Canto do Tortugas;
Península;
Sorocotuba;
Praia do Éden;
Praia de Pernambuco;
Jardim Acapulco.
A localização permite acesso aos restaurantes, supermercados, farmácias e serviços da Enseada, mantendo uma atmosfera mais reservada do que as áreas centrais da cidade.
Um condomínio debruçado sobre o oceano
O Costão das Tartarugas se diferencia pela sua implantação.
O empreendimento acompanha a geografia elevada do terreno, criando diferentes níveis e pontos de observação. Isso favorece vistas panorâmicas para o mar e dá ao condomínio uma identidade própria.
Para o comprador, entretanto, é importante compreender que as unidades podem possuir vistas, acessos e posições diferentes.
Antes da compra, devem ser observados:
Bloco;
Andar;
Posição;
Amplitude da vista;
Incidência solar;
Distância dos elevadores;
Proximidade das áreas de lazer;
Facilidade de acesso às garagens;
Circulação interna;
Estado de conservação.
Dois imóveis com metragens semelhantes podem apresentar valores diferentes em razão desses fatores.
Quais são os blocos do Costão das Tartarugas?
O condomínio é formado por cinco blocos:
Merano;
Capri;
Corfu;
Sandry;
San Marino.
Os blocos estão distribuídos ao longo do empreendimento e podem apresentar diferentes configurações de apartamentos, coberturas, acessos, vagas e vistas.
Por isso, o nome do condomínio não é suficiente para determinar o valor de uma unidade. É necessário analisar suas características individualmente.
Como são os apartamentos e coberturas?
O Costão das Tartarugas possui apartamentos e coberturas com diferentes metragens e configurações.
Entre as características encontradas no empreendimento estão:
Unidades de dois ou três dormitórios;
Apartamentos com suítes;
Salas para dois ou mais ambientes;
Varandas;
Vista para o mar;
Cozinha;
Área de serviço;
Dependências de apoio;
Duas ou mais vagas, conforme a unidade;
Coberturas duplex;
Piscina privativa em determinadas coberturas;
Espaço gourmet e churrasqueira em algumas unidades.
As coberturas representam uma categoria especial dentro do condomínio. Elas oferecem mais espaço, áreas externas privativas e uma experiência mais próxima à de uma casa, mantendo os serviços e a segurança de um condomínio vertical.
Estrutura de lazer do Costão das Tartarugas
O condomínio oferece uma estrutura ampla para moradores e visitantes.
Entre os itens divulgados estão:
Piscinas;
Piscinas adulto e infantil;
Academia;
Sauna seca e úmida;
Quadra poliesportiva;
Quadra de squash;
Churrasqueiras;
Espaços gourmet;
Salão de festas;
Salão de jogos;
Playground;
Brinquedoteca;
Jardins;
Áreas de circulação;
Serviço de praia;
Portaria e segurança 24 horas.
A disponibilidade, os horários e as regras de utilização devem ser confirmados com a administração, pois podem ser alterados por decisões condominiais.
Elevadores panorâmicos e circulação interna
Devido às características do terreno e à distribuição dos blocos, a circulação interna é um ponto importante do empreendimento.
Os elevadores panorâmicos contribuem para a mobilidade entre diferentes níveis e também valorizam a experiência visual do condomínio.
Durante a visita, o comprador deve avaliar:
Caminho entre a garagem e a unidade;
Distância até as piscinas e áreas comuns;
Quantidade de elevadores utilizados no percurso;
Acessibilidade;
Facilidade para crianças e idosos;
Condições de circulação em dias de chuva;
Funcionamento e manutenção dos equipamentos.
Essas características podem influenciar a experiência cotidiana e devem ser consideradas na escolha da unidade.
Serviço de praia e relação com a Praia da Enseada
O serviço de praia oferece comodidade ao morador que deseja aproveitar a Enseada.
Os serviços disponíveis podem incluir apoio com cadeiras e guarda-sóis, conforme as regras e condições vigentes no condomínio.
Antes da compra, é recomendável confirmar:
Local de atendimento;
Horários;
Períodos de funcionamento;
Quantidade de equipamentos;
Regras para convidados;
Eventuais custos adicionais.
Essa estrutura é especialmente valorizada por proprietários que utilizam o apartamento como segunda residência e desejam maior praticidade durante finais de semana, férias e feriados.
Segurança e privacidade
O Costão das Tartarugas possui portaria controlada e segurança 24 horas.
Essa estrutura ajuda a organizar o acesso de moradores, visitantes, prestadores de serviço e entregadores.
Para famílias que permanecem apenas em determinados períodos, a existência de controle de acesso e administração condominial também contribui para a tranquilidade de deixar o imóvel fechado quando não estiver em uso.
O comprador deve consultar as regras atuais de:
Entrada de visitantes;
Cadastro de prestadores;
Mudanças;
Entregas;
Locação;
Utilização das áreas comuns;
Permanência de animais.
O Costão das Tartarugas paga laudêmio?
Sim. Os imóveis do Costão das Tartarugas estão sujeitos ao pagamento de laudêmio nas transferências onerosas de titularidade, além da cobrança anual de foro.
Essa é uma diferença importante em relação a outros condomínios da região e precisa ser considerada antes da compra.
O laudêmio está relacionado à transferência onerosa dos direitos sobre imóvel situado em terreno da União. A Secretaria do Patrimônio da União informa que o cálculo é realizado sobre o valor atualizado da parcela do terreno pertencente à União, excluídas as benfeitorias.
O valor não deve ser calculado simplesmente como um percentual sobre o preço total do apartamento. A apuração deve ser realizada pelos canais oficiais, utilizando os dados cadastrais do imóvel.
Consulte as informações oficiais para cálculo do laudêmio.
Qual é a diferença entre laudêmio e foro?
Laudêmio e foro são obrigações diferentes.
Laudêmio
O laudêmio é devido nas transferências onerosas, como compra e venda, quando aplicável ao regime do imóvel.
Antes da transferência, devem ser realizados o cálculo, o recolhimento e a obtenção dos documentos necessários para a regularização da operação.
Foro
O foro é uma obrigação periódica anual relacionada ao regime de aforamento.
Enquanto o laudêmio está ligado à transferência onerosa, o foro permanece como um custo anual do imóvel.
O comprador deve verificar:
Número do RIP;
Situação cadastral perante a SPU;
Foro anual;
Existência de débitos;
Cálculo atualizado do laudêmio;
Certidão autorizativa de transferência;
Prazo para atualização da titularidade.
As responsabilidades e os procedimentos devem constar claramente no instrumento de compra e venda e ser analisados pelos profissionais envolvidos.
Quem paga o laudêmio na venda?
Conforme a orientação da Secretaria do Patrimônio da União, o transmitente deve providenciar o recolhimento do laudêmio antes da transferência, quando a cobrança for aplicável, para obter a documentação autorizativa.
Na negociação, é importante estabelecer por escrito:
Quem solicitará o cálculo;
Quem providenciará o pagamento;
Qual será o prazo;
Como serão tratados débitos anteriores;
Quais documentos deverão ser apresentados;
O que acontecerá se existir impedimento para a transferência.
O comprador não deve concluir a aquisição sem verificar a regularidade do imóvel perante a SPU, o Cartório de Registro de Imóveis, o condomínio e a Prefeitura.
O pagamento de laudêmio reduz a atratividade do imóvel?
Não necessariamente.
O laudêmio é uma obrigação que precisa ser prevista, mas não elimina as qualidades imobiliárias do Costão das Tartarugas.
A decisão deve considerar o conjunto:
Preço de aquisição;
Valor do laudêmio;
Foro anual;
Condomínio;
IPTU;
Estado da unidade;
Vista;
Área;
Vagas;
Reforma;
Lazer;
Segurança;
Potencial de utilização;
Liquidez.
Quando o preço de compra está bem-posicionado, o comprador pode absorver os custos da operação sem perder a atratividade geral da oportunidade.
O fundamental é conhecer previamente todas as despesas e não descobrir a existência do laudêmio somente na etapa final da transferência.
O Costão das Tartarugas é indicado para morar?
Sim. O condomínio pode atender famílias que procuram morar no Guarujá com segurança, lazer, vista para o mar e infraestrutura residencial.
Entretanto, o comprador deve analisar sua rotina diária, especialmente:
Necessidade de carro;
Distância de escolas e trabalho;
Acesso ao comércio;
Circulação dentro do condomínio;
Custos mensais;
Quantidade de moradores;
Acessibilidade.
Para quem valoriza uma localização mais reservada, contato visual com o mar e lazer dentro do próprio condomínio, o Costão pode ser uma escolha interessante.
É uma boa opção para segunda residência?
O Costão das Tartarugas possui características muito compatíveis com uma segunda residência.
O morador encontra piscinas, serviço de praia, academia, quadras, espaços de convivência e segurança sem precisar organizar toda a programação fora do condomínio.
As unidades com vista para o mar também oferecem uma experiência de descanso e contemplação valorizada por quem procura um refúgio no litoral.
Nas coberturas, a piscina e o espaço gourmet privativos ampliam essa experiência e permitem receber familiares e convidados com maior privacidade.
O Costão das Tartarugas é uma boa opção de investimento?
Pode ser uma boa alternativa patrimonial, desde que a unidade seja adquirida por um preço coerente e compatível com suas características.
O investidor deve analisar:
Preço por metro quadrado;
Estado da reforma;
Custos de condomínio e IPTU;
Laudêmio;
Foro anual;
Vista;
Bloco e posição;
Quantidade de vagas;
Regras para locação;
Demanda por temporada;
Oferta concorrente;
Tempo estimado de revenda;
Necessidade de manutenção.
Imóveis de alto padrão exigem uma análise mais individualizada. Uma unidade reformada, mobiliada, com vista para o mar, quatro vagas e área privativa de lazer não deve ser comparada diretamente com um apartamento original ou uma cobertura que exija modernização.
O que verificar antes de comprar?
Documentação
Solicite:
Matrícula atualizada;
Certidões do proprietário;
Certidão de débitos condominiais;
Certidão municipal;
Documentação perante a SPU;
Número do RIP;
Comprovantes do foro;
Cálculo do laudêmio;
Certidão autorizativa de transferência, quando necessária.
Estado da unidade
Verifique:
Instalações elétricas;
Instalações hidráulicas;
Impermeabilização;
Piscina;
Churrasqueira;
Esquadrias;
Ferragens;
Marcenaria;
Ar-condicionado;
Revestimentos;
Sinais de infiltração;
Efeitos da maresia.
Condomínio
Consulte:
Convenção;
Regulamento;
Atas recentes;
Obras previstas;
Rateios extraordinários;
Regras para locação;
Situação financeira;
Manutenção dos elevadores;
Manutenção das áreas de lazer.
Cobertura à venda no Costão das Tartarugas por R$ 2.650.000
A SUACASANOGUARUJAIMOVEIS apresenta uma cobertura duplex reformada, mobiliada e pronta para uso no Costão das Tartarugas.
A unidade possui:
265 m² de área útil;
310 m² de área total;
Seis dormitórios;
Cinco suítes;
Sete banheiros;
Sala para dois ambientes;
Sacada com vista para o mar;
Cozinha planejada;
Área de serviço;
Ambientes de apoio;
Piscina privativa;
Churrasqueira e área gourmet;
Quatro vagas cobertas;
Depósito privativo no subsolo;
Reforma completa;
Mobília incluída na comercialização.
Conheça a cobertura no Costão das Tartarugas.
Valor de mercado estimado e preço de venda
Considerando sua área, localização, vista, reforma completa, piscina privativa, mobília, quatro vagas e depósito no subsolo, o valor de mercado da cobertura é estimado em aproximadamente R$ 3.100.000.
O imóvel está sendo comercializado por R$ 2.650.000.
| Referência | Valor total | Valor aproximado por m² útil |
|---|---|---|
| Valor de mercado estimado | R$ 3.100.000 | R$ 11.698/m² |
| Preço de comercialização | R$ 2.650.000 | R$ 10.000/m² |
| Diferença | R$ 450.000 | Aproximadamente 14,5% |
A diferença corresponde a R$ 450.000, colocando a unidade aproximadamente 14,5% abaixo do valor de mercado estimado.
Essa estimativa considera as características do imóvel e seu posicionamento comparativo. Não representa garantia de valorização futura nem substitui um PTAM quando for necessária uma conclusão formal e fundamentada para finalidade específica.
Por que a reforma completa aumenta a atratividade?
Reformar uma cobertura com 265 m² de área útil, cinco suítes e piscina privativa pode exigir um investimento significativo.
Além do custo de materiais e mão de obra, uma reforma dessa dimensão envolve:
Projeto;
Atualização elétrica e hidráulica;
Impermeabilização;
Revestimentos;
Marcenaria;
Climatização;
Iluminação;
Equipamentos;
Manutenção da piscina;
Transporte de materiais;
Regras condominiais;
Meses de acompanhamento.
Como essa cobertura já foi completamente reformada e será vendida mobiliada, o comprador pode utilizá-la sem enfrentar imediatamente uma grande obra de modernização.
Isso representa economia de tempo, maior previsibilidade financeira e menor desgaste, desde que o imóvel continue recebendo manutenção adequada.
Por que quatro vagas e depósito fazem diferença?
Em imóveis de alto padrão, a quantidade de vagas influencia diretamente a funcionalidade e o valor.
Uma cobertura destinada a uma família maior ou a receber convidados precisa oferecer uma estrutura de garagem compatível com sua capacidade.
As quatro vagas aumentam a comodidade e reduzem a dependência de estacionamentos externos.
O depósito no subsolo também representa um diferencial importante. Ele pode ser utilizado para armazenar:
Equipamentos de praia;
Bicicletas;
Pranchas;
Malas;
Cadeiras;
Objetos de uso eventual;
Itens que não precisam ocupar a área interna da cobertura.
Esses elementos tornam a unidade mais funcional para uso permanente ou como segunda residência.
Custos mensais informados
Na data de publicação deste artigo, os valores informados são:
Condomínio: R$ 2.500 mensais;
IPTU: R$ 1.600 mensais;
Foro: cobrança anual, com valor a ser confirmado;
Laudêmio: devido na transferência onerosa, conforme cálculo atualizado;
Preço de venda: R$ 2.650.000.
Todos os valores devem ser confirmados antes da negociação, pois podem sofrer atualizações.
Como saber se uma cobertura no Costão está no preço certo?
A avaliação não deve se limitar à média dos anúncios publicados.
É necessário comparar unidades realmente semelhantes, considerando:
Área útil e total;
Bloco;
Vista;
Andar;
Reforma;
Piscina privativa;
Espaço gourmet;
Número de suítes;
Vagas;
Depósito;
Mobília;
Custos mensais;
Documentação;
Estado de conservação;
Condições de pagamento;
Oferta concorrente.
A atuação de um corretor que também seja avaliador imobiliário permite combinar a visão comercial com uma análise mais estruturada do posicionamento de mercado.
Perguntas frequentes sobre o Costão das Tartarugas
Onde fica o Costão das Tartarugas?
O condomínio fica no Parque Enseada, próximo ao Canto do Tortugas, no trecho final da Praia da Enseada, no Guarujá.
O Costão das Tartarugas é frente para o mar?
O condomínio está implantado sobre o costão e possui ampla vista para a Praia da Enseada e para o mar aberto. A amplitude da vista varia conforme bloco, andar e posição da unidade.
Quantos blocos existem no condomínio?
O Costão das Tartarugas é formado por cinco blocos: Merano, Capri, Corfu, Sandry e San Marino.
O condomínio possui piscinas?
Sim. O empreendimento conta com diferentes piscinas e áreas de lazer. As condições de funcionamento devem ser confirmadas com a administração.
O condomínio possui serviço de praia?
Sim. O Costão das Tartarugas oferece serviço de praia conforme horários, períodos e regras condominiais.
O Costão das Tartarugas possui elevadores panorâmicos?
O condomínio possui elevadores utilizados na circulação entre seus diferentes níveis, incluindo estruturas panorâmicas. A acessibilidade e o percurso até cada bloco devem ser verificados durante a visita.
O Costão das Tartarugas paga laudêmio?
Sim. Os imóveis estão sujeitos ao laudêmio nas transferências onerosas, conforme o regime patrimonial e a situação documental de cada unidade.
O Costão das Tartarugas paga foro?
Sim. Além do laudêmio relacionado à transferência, existe pagamento anual de foro.
Laudêmio e foro são a mesma coisa?
Não. O laudêmio está relacionado à transferência onerosa da titularidade, enquanto o foro é uma obrigação periódica anual.
Quem normalmente paga o laudêmio?
Conforme a orientação da SPU, o transmitente deve providenciar o recolhimento antes da transferência, quando devido. As responsabilidades e os procedimentos devem ser definidos no contrato e acompanhados pelos profissionais da negociação.
O laudêmio é calculado sobre o valor total do apartamento?
Não necessariamente. Segundo a SPU, o cálculo considera o valor atualizado da parcela do terreno da União, excluindo as benfeitorias. O valor correto deve ser obtido pelos canais oficiais.
Qual é o valor do foro anual?
O valor deve ser consultado na documentação e no cadastro atualizado da unidade, pois pode sofrer alterações.
Qual é a metragem da cobertura anunciada?
A cobertura possui 265 m² de área útil e 310 m² de área total.
Quantos dormitórios a cobertura possui?
São seis dormitórios, sendo cinco suítes, além de sete banheiros.
A cobertura tem piscina privativa?
Sim. A área superior possui piscina privativa e churrasqueira com espaço para convivência.
A cobertura está reformada?
Sim. A unidade foi completamente reformada e está pronta para uso, desde que mantida adequadamente.
A cobertura será vendida mobiliada?
Sim. A mobília integra a comercialização. Os itens que permanecerão devem ser relacionados no contrato ou em inventário próprio.
Quantas vagas a cobertura possui?
A unidade possui quatro vagas de garagem cobertas.
A cobertura possui depósito?
Sim. Existe um depósito privativo localizado no subsolo.
Qual é o valor da cobertura?
O preço de comercialização é de R$ 2.650.000, sujeito à disponibilidade e à confirmação pelo proprietário.
Qual é o valor de mercado estimado?
Considerando as características informadas e seu posicionamento comparativo, o valor de mercado é estimado em aproximadamente R$ 3.100.000.
Quanto abaixo do valor estimado ela está sendo vendida?
A diferença é de R$ 450.000, equivalente a aproximadamente 14,5% abaixo do valor de mercado estimado.
É possível financiar essa cobertura?
A possibilidade depende da análise de crédito, da avaliação bancária, da documentação do imóvel e das condições da instituição financeira.
Como visitar a cobertura?
A visita pode ser agendada diretamente com a SUACASANOGUARUJAIMOVEIS pelo WhatsApp.
Conheça o Costão das Tartarugas com um especialista no Guarujá
Comprar uma cobertura no Costão exige mais do que comparar fotografias e preços anunciados.
É necessário compreender as diferenças entre os blocos, a qualidade da vista, o estado da reforma, as vagas, os custos, o laudêmio, o foro e a documentação.
Flávio Pereira atua no mercado imobiliário do Guarujá desde 2002 e oferece atendimento para compradores, proprietários e investidores.
Flávio Pereira
Corretor de Imóveis — CRECI 126761-F
Avaliador Imobiliário — CNAI 20.671
Perito Judicial Imobiliário
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Autor:
Flávio Pereira — CRECI 126761-F | CNAI 20.671