É Possível Financiar Imóvel com Laudêmio no Guarujá?
É Possível Financiar um Imóvel com Laudêmio e Foro no Guarujá?
Sim. Um imóvel sujeito a laudêmio e foro pode ser financiado, desde que sua situação registral e cadastral esteja regular e que a instituição financeira aceite o bem como garantia.
A existência dessas obrigações não provoca automaticamente a recusa do financiamento. Entretanto, a operação pode exigir documentos adicionais, análise da matrícula, consulta à Secretaria do Patrimônio da União — SPU, verificação de débitos e emissão da autorização necessária para a transferência.
No Guarujá, essa análise merece atenção porque alguns imóveis próximos à orla estão localizados em terrenos da União ou possuem regimes patrimoniais específicos.
Antes de assinar uma proposta ou pagar o sinal, comprador e proprietário precisam compreender exatamente qual é a situação do imóvel.
O que são terrenos de marinha?
Terrenos de marinha são áreas definidas pela legislação federal a partir da linha do preamar médio de 1831.
O Decreto-Lei nº 9.760/1946 estabelece que esses terrenos correspondem, em determinadas situações, a uma faixa de 33 metros medida em direção à terra, considerando a influência das marés.
Isso não significa que todo imóvel próximo à praia seja terreno de marinha.
Também não significa que todos os apartamentos frente ao mar no Guarujá paguem laudêmio ou foro.
A confirmação deve ser feita por meio de:
Matrícula atualizada;
Registro Imobiliário Patrimonial — RIP;
Cadastro da SPU;
Certidão de inteiro teor do imóvel da União;
Documentação específica do terreno e do condomínio.
Consulte as informações oficiais sobre terrenos de marinha.
Qual é a diferença entre foro e laudêmio?
Embora sejam frequentemente mencionados juntos, foro e laudêmio não representam a mesma obrigação.
Foro
O foro é uma cobrança periódica relacionada aos imóveis submetidos ao regime de aforamento.
Nesse regime, a União mantém o domínio direto do terreno e o particular possui o domínio útil.
O foro normalmente aparece como uma obrigação anual enquanto o imóvel permanecer nesse regime.
Laudêmio
O laudêmio é devido em determinadas transferências onerosas de imóveis da União, como acontece em uma operação de compra e venda.
Atualmente, a legislação estabelece o valor correspondente a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno da União, excluídas as benfeitorias.
A legislação atribui o recolhimento ao vendedor, embora as partes devam esclarecer no contrato as responsabilidades, os procedimentos e os prazos da operação.
Consulte a legislação sobre foro e laudêmio.
O laudêmio é calculado sobre o preço total do apartamento?
Não necessariamente.
Nos imóveis da União, o cálculo oficial considera o valor atualizado da parcela do terreno pertencente à União, excluindo as benfeitorias, conforme os dados existentes no cadastro patrimonial.
Por isso, não é correto simplesmente aplicar 5% sobre o preço total anunciado do apartamento.
O cálculo deve ser realizado no sistema oficial da SPU, utilizando o número do RIP e as informações cadastrais do imóvel.
Depois do cálculo, é gerada a Ficha de Cálculo de Laudêmio — FCL e o respectivo DARF.
Utilize o serviço oficial para calcular o laudêmio.
Afinal, o banco financia imóvel com laudêmio?
A possibilidade existe, mas depende da análise da instituição financeira.
O banco poderá verificar:
Regularidade da matrícula;
Regime jurídico do terreno;
Cadastro do imóvel na SPU;
Existência do RIP;
Regularidade do foro ou da taxa de ocupação;
Débitos patrimoniais;
Possibilidade de transferência;
Emissão da CAT;
Correspondência entre o cadastro da SPU e a matrícula;
Aceitação do imóvel como garantia;
Condições físicas e documentais da unidade.
A política pode variar entre bancos e até conforme o regime do imóvel.
Um imóvel aforado, com domínio útil devidamente registrado e obrigações regulares, pode receber uma análise diferente de um imóvel submetido apenas ao regime de ocupação.
Portanto, a resposta definitiva somente será obtida após a instituição financeira examinar a documentação específica da propriedade.
O que é a CAT da SPU?
A CAT — Certidão de Autorização para Transferência é um documento emitido pela Secretaria do Patrimônio da União para permitir a transferência de titularidade do imóvel cadastrado na SPU.
Para sua emissão, normalmente é necessário:
Calcular o laudêmio;
Emitir o DARF;
Efetuar o pagamento, quando devido;
Informar o RIP e a Ficha de Cálculo de Laudêmio;
Solicitar a CAT;
Prosseguir com a escritura ou o contrato e o registro.
A CAT confirma, entre outros pontos, a regularidade necessária perante a SPU e a autorização para a transferência. Segundo o serviço oficial, sua validade é de 90 dias.
Veja como emitir a Certidão de Autorização para Transferência.
Quais problemas podem impedir ou atrasar o financiamento?
O laudêmio, isoladamente, não costuma ser o único ponto analisado.
As dificuldades geralmente aparecem quando existem irregularidades ou divergências, como:
Débitos de foro ou taxa de ocupação;
Cadastro desatualizado na SPU;
Titular cadastrado diferente do proprietário registral;
Ausência do número do RIP;
Divergência de área;
Alterações não averbadas;
Inventário ou partilha ainda não concluídos;
Indisponibilidade ou gravame na matrícula;
Pendências do condomínio;
Falta da CAT;
Regime patrimonial não aceito pelo banco;
Documentos vencidos durante o processo.
Essas situações podem gerar exigências, atrasar a assinatura ou impedir que o imóvel seja aceito como garantia.
A avaliação bancária considera o laudêmio?
A avaliação bancária normalmente analisa o valor e as condições do imóvel oferecido como garantia.
Entretanto, o laudêmio é uma obrigação relacionada à transferência e ao regime patrimonial do terreno. Ele não deve ser confundido com o valor de mercado do apartamento.
O comprador precisa separar três valores:
Preço negociado com o proprietário;
Valor atribuído ao imóvel pelo banco;
Custos da transferência, incluindo ITBI, registro, certidões e eventual laudêmio.
O financiamento geralmente não cobre automaticamente todas essas despesas.
Por isso, o planejamento da compra deve considerar não apenas a entrada, mas também os custos documentais e patrimoniais da operação.
Quem deve pagar o laudêmio?
De acordo com o Decreto-Lei nº 2.398/1987, nas transferências onerosas de imóveis da União, o recolhimento prévio do laudêmio é atribuído ao vendedor.
Ainda assim, essa responsabilidade precisa estar claramente organizada na negociação.
Antes da assinatura, é importante definir:
Quem solicitará o cálculo;
Quem acompanhará a emissão do DARF;
Prazo para pagamento;
Responsabilidade pela obtenção da CAT;
O que acontecerá se surgirem débitos anteriores;
Como ficará a proposta se o banco não aceitar o imóvel;
Prazo para entrega dos documentos.
O pagamento não deve ficar para ser discutido somente na data da assinatura do contrato bancário.
Quais documentos devem ser analisados antes do sinal?
Antes de pagar qualquer valor, o comprador deve solicitar, conforme o caso:
Matrícula atualizada;
Certidão de ônus reais;
Número do RIP;
Certidão de inteiro teor da SPU;
Certidão de débitos patrimoniais;
Comprovantes de foro ou taxa de ocupação;
Simulação ou cálculo do laudêmio;
Documentos do proprietário;
Certidão de quitação condominial;
IPTU e cadastro municipal;
Convenção e atas recentes do condomínio;
Informações sobre reformas e áreas alteradas;
Confirmação preliminar de aceitação pelo banco.
A SPU disponibiliza serviço para emissão de certidões relacionadas à situação de ocupação, aforamento e débitos do imóvel.
Consulte as certidões de imóveis administrados pela SPU.
O contrato deve prever a recusa do financiamento?
Sim.
Quando a compra depender de financiamento, a proposta deve estabelecer claramente o que ocorrerá se:
O crédito do comprador for recusado;
O banco avaliar o imóvel abaixo do preço negociado;
A documentação apresentar irregularidades;
A SPU não emitir a CAT dentro do prazo;
O banco não aceitar o regime patrimonial do imóvel;
Surgirem débitos anteriores;
O financiamento não for concluído até a data prevista.
Essa condição protege comprador e vendedor e reduz o risco de discussão sobre devolução ou perda do sinal.
Uma simples simulação bancária não representa aprovação definitiva do financiamento.
Após a compra, o cadastro da SPU precisa ser atualizado?
Sim.
Depois da transferência e do registro, o adquirente deve solicitar a alteração do responsável pelo imóvel no cadastro da SPU.
A legislação estabelece prazo de até 60 dias após a conclusão da transmissão para essa providência.
Não basta registrar a compra no Cartório de Registro de Imóveis e esquecer o cadastro patrimonial.
Veja as etapas para transferir a titularidade no cadastro da SPU.
Cuidados específicos ao comprar no Guarujá
No Guarujá, dois apartamentos visualmente semelhantes podem apresentar situações patrimoniais diferentes.
Um imóvel pode:
Não possuir qualquer obrigação perante a SPU;
Estar em regime de aforamento;
Estar submetido à ocupação;
Ter foro anual;
Ter taxa de ocupação;
Exigir laudêmio na transferência;
Possuir cadastro pendente de atualização;
Estar em processo de regularização.
A localização próxima à praia, sozinha, não permite concluir qual é o regime.
A análise deve ser individual, considerando a matrícula, o RIP, as certidões e os documentos do condomínio.
Conclusão: é possível financiar, mas a documentação deve ser analisada antes
Um imóvel com laudêmio ou foro pode ser financiado, desde que esteja regular e seja aceito pela instituição financeira.
O maior erro é descobrir as obrigações patrimoniais somente depois de pagar o sinal ou iniciar o processo bancário.
Antes de comprar, é recomendável:
Confirmar o regime do terreno;
Consultar a matrícula e o cadastro da SPU;
Verificar débitos;
Estimar os custos da transferência;
Obter uma análise preliminar do banco;
Definir responsabilidades no contrato;
Prever o que ocorrerá se o financiamento for recusado.
Laudêmio e foro não significam automaticamente que o imóvel possui um problema. O risco está em negociar sem conhecer sua situação documental e patrimonial.
Precisa comprar ou avaliar um imóvel no Guarujá?
Se você pretende comprar um apartamento sujeito a foro, laudêmio ou outro regime patrimonial, procure analisar a documentação antes de assumir compromissos financeiros.
Flávio Pereira
Corretor de Imóveis — CRECI 126761-F
Avaliador Imobiliário — CNAI 20.671
Perito Judicial Imobiliário
CEO da SUACASANOGUARUJAIMOVEIS
24 anos no mercado imobiliário do Guarujá
Mais de 1.000 imóveis vendidos
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Perguntas frequentes sobre financiamento, foro e laudêmio
Um imóvel com laudêmio pode ser financiado?
Sim, desde que a documentação esteja regular e o banco aceite o imóvel como garantia. A decisão depende da análise da instituição financeira.
Todo apartamento próximo à praia no Guarujá paga laudêmio?
Não. A proximidade da praia não é suficiente para confirmar a obrigação. É necessário consultar a matrícula, o RIP e o cadastro da SPU.
Qual é a diferença entre foro e laudêmio?
O foro é uma cobrança periódica relacionada ao regime de aforamento. O laudêmio é cobrado em determinadas transferências onerosas, como a compra e venda.
O laudêmio corresponde a 5% do preço do apartamento?
Não necessariamente. O cálculo oficial considera 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno da União, excluídas as benfeitorias.
Quem paga o laudêmio na venda?
A legislação atribui o recolhimento prévio ao vendedor. A responsabilidade e o procedimento devem ficar claramente estabelecidos na negociação.
O que é o RIP?
O RIP é o Registro Imobiliário Patrimonial utilizado para identificar o imóvel no cadastro da Secretaria do Patrimônio da União.
O que é a CAT?
A CAT é a Certidão de Autorização para Transferência emitida pela SPU. Ela é necessária para a transferência de imóveis da União nos casos aplicáveis.
A aprovação do crédito garante que o imóvel será financiado?
Não. O banco analisa separadamente o comprador e o imóvel. O crédito pode ser aprovado, mas a propriedade ainda pode ser recusada por problemas documentais, físicos ou relacionados ao regime patrimonial.
Autor:
Flávio Pereira — CRECI 126761-F | CNAI 20.671