Quanto Custa Comprar um Imóvel no Guarujá? ITBI, Escritura, Registro, Foro e Laudêmio

Comprar um imóvel no Guarujá exige planejamento para despesas que vão além do valor negociado com o proprietário.

Além do preço de compra, podem existir custos com ITBI, escritura pública, registro do imóvel, certidões, financiamento bancário, condomínio, IPTU e análise documental.

Em alguns imóveis do Guarujá, também é necessário verificar a existência de foro anual e laudêmio na transferência.

Essas despesas não são iguais para todas as propriedades. Elas dependem do valor do imóvel, da forma de pagamento, da situação documental, do regime jurídico do terreno e das características da negociação.

Por isso, antes de entregar um sinal ou comprometer todo o recurso disponível na entrada, o comprador precisa conhecer o custo total da aquisição.

O preço anunciado não representa o custo total da compra

Imagine um imóvel anunciado por R$ 500 mil.

O comprador possui exatamente esse valor e acredita que poderá concluir a compra sem outras despesas relevantes. Entretanto, depois da proposta aceita, descobre que ainda precisará pagar imposto, cartório, registro, certidões e eventuais despesas relacionadas ao financiamento.

Quando esses custos não são calculados antecipadamente, o comprador pode enfrentar dificuldades para concluir a transferência.

Em uma compra financiada, o problema pode ser ainda maior. Além da entrada, podem existir despesas bancárias, avaliação da garantia, seguros e custos de registro do contrato.

Portanto, a pergunta correta não é apenas:

“Qual é o preço do imóvel?”

A pergunta completa deve ser:

“Quanto precisarei desembolsar para comprar, transferir e registrar esse imóvel em meu nome?”

Quais são os principais custos para comprar um imóvel no Guarujá?

1. ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é o imposto municipal cobrado nas transmissões onerosas de imóveis entre pessoas vivas, como acontece em uma compra e venda.

No Guarujá, a alíquota ordinária informada pelo Município é de 3%. Em 2023 houve uma redução temporária para 2%, mas a própria Prefeitura informou que a alíquota retornaria a 3% a partir de 1º de janeiro de 2024. A base de cálculo e o procedimento aplicável devem ser confirmados para cada operação junto ao Município. Prefeitura de Guarujá — informações sobre o ITBI.

Exemplo simplificado

Se a base considerada para o ITBI for de R$ 500.000:

R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000

Esse exemplo serve apenas como referência matemática. O valor definitivo dependerá da base reconhecida pelo Município e das condições específicas da transmissão.

O ITBI normalmente é uma despesa do comprador, salvo situações específicas ou condições formalizadas entre as partes que não contrariem as obrigações legais.

2. Escritura pública de compra e venda

A escritura pública é o instrumento utilizado para formalizar determinadas transações imobiliárias.

De acordo com o artigo 108 do Código Civil, salvo exceções previstas em lei, a escritura pública é essencial para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. Código Civil — Lei nº 10.406/2002.

O valor da escritura não corresponde a um percentual único do preço. Os emolumentos são calculados conforme:

• Valor utilizado como base para o ato;

• Faixa prevista na tabela vigente;

• Tipo de negócio;

• Município em que a escritura será lavrada;

• Tributos e repasses incluídos;

• Particularidades da operação.

As tabelas de custas e emolumentos dos Tabelionatos de Notas do Estado de São Paulo são atualizadas periodicamente. As tabelas de 2026 entraram em vigor em 8 de janeiro. Colégio Notarial do Brasil — Tabelas de 2026.

Toda compra exige uma escritura separada?

Não necessariamente.

Em determinadas operações de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, o contrato particular pode produzir efeitos de escritura pública, conforme o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997. Lei nº 9.514/1997.

Isso pode eliminar a necessidade de uma escritura pública separada, mas não elimina o custo de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

3. Registro do imóvel

Assinar a escritura ou o contrato não encerra a transferência.

O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária é transferida mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado juridicamente o proprietário. Código Civil — artigo 1.245.

Essa é uma das informações mais importantes para o comprador:

Contrato assinado e pagamento realizado não substituem o registro da aquisição na matrícula do imóvel.

O custo do registro depende do valor utilizado como base e da tabela vigente no Estado de São Paulo.

O Tribunal de Justiça de São Paulo disponibiliza tabelas específicas para:

• Tabelionato de Notas;

• Registro de Imóveis;

• Registro de Títulos e Documentos;

• Outros atos extrajudiciais.

Os valores devem ser consultados na tabela correspondente ao ano da operação. TJSP — Tabelas de Custas e Emolumentos.

4. Certidões do imóvel e do vendedor

Uma compra segura não deve ser baseada apenas na apresentação da matrícula ou na palavra de quem está vendendo.

Dependendo das características da operação, podem ser necessárias certidões relacionadas ao imóvel, ao proprietário e, em determinadas situações, a outras pessoas envolvidas na cadeia da negociação.

A análise pode incluir:

• Matrícula atualizada;

• Certidão de ônus reais;

• Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias;

• Certidão municipal relativa ao imóvel;

• Comprovantes de IPTU;

• Declaração ou certidão de débitos condominiais;

• Certidões cíveis;

• Certidões fiscais;

• Certidões trabalhistas;

• Certidões de protestos;

• Certidões da Justiça Federal;

• Documentos pessoais do vendedor;

• Certidão de casamento e regime de bens;

• Procuração, quando alguém estiver representando o proprietário.

Nem todas essas certidões serão obrigatórias em todas as compras. A relação correta depende da natureza do negócio, do perfil do vendedor e dos apontamentos encontrados.

Também é importante compreender que receber uma certidão não significa saber interpretá-la.

Um apontamento pode não impedir a venda, mas pode exigir esclarecimentos, documentos adicionais, quitação, garantia contratual ou análise jurídica.

5. Débitos de condomínio

Na compra de um apartamento, casa ou lote em condomínio, é indispensável solicitar a comprovação da situação das despesas condominiais.

Isso ocorre porque as obrigações condominiais estão relacionadas à própria unidade. A existência de parcelas vencidas pode gerar cobrança e complicações para o novo proprietário.

Antes da conclusão da compra, devem ser verificados:

• Condomínio ordinário;

• Parcelas vencidas;

• Acordos em andamento;

• Multas e juros;

• Rateios extraordinários;

• Obras já aprovadas;

• Chamadas de capital;

• Processos envolvendo o condomínio;

• Previsão de aumento da taxa.

Uma declaração de inexistência de débitos deve ser obtida próximo da assinatura e novamente confirmada antes da entrega definitiva ou do registro, conforme a estrutura da negociação.

Também é importante analisar as atas mais recentes do condomínio. Um imóvel pode estar sem dívidas, mas existir uma obra de grande valor já aprovada que provocará cobranças futuras.

6. IPTU e outros débitos municipais

O comprador também deve verificar:

• IPTU do exercício atual;

• Parcelas vencidas;

• Inscrição em dívida ativa;

• Taxas municipais;

• Multas relacionadas ao imóvel;

• Divergências cadastrais;

• Área construída cadastrada;

• Nome do contribuinte;

• Eventuais processos administrativos.

A negociação deve determinar como será feita a divisão proporcional das despesas do ano.

Se o vendedor permanecer responsável até determinada data, essa condição precisa aparecer de forma clara no contrato, incluindo a responsabilidade por débitos anteriores.

Foro e laudêmio em imóveis no Guarujá

Algumas propriedades localizadas no Guarujá podem possuir um regime jurídico específico relacionado ao terreno.

Dependendo do imóvel, podem existir cobranças como:

• Foro anual;

• Laudêmio na transferência;

• Taxas patrimoniais;

• Débitos anteriores;

• Necessidade de atualização cadastral;

• Certidão Autorizativa de Transferência;

• Inscrição do imóvel e do titular perante o órgão competente.

Isso não significa que todos os imóveis próximos ao mar paguem foro ou laudêmio.

A existência da obrigação precisa ser verificada por meio da matrícula, documentos patrimoniais, inscrição correspondente e consulta ao órgão responsável.

O que é o foro?

O foro é uma cobrança periódica relacionada a determinados imóveis submetidos ao regime de aforamento.

Quando aplicável, ele deve ser incluído no cálculo dos custos anuais de manutenção da propriedade, da mesma forma que o comprador considera IPTU e condomínio.

Antes da compra, é necessário verificar:

• Se o imóvel está sujeito ao foro;

• Qual é o órgão ou titular do domínio direto;

• Se os pagamentos estão atualizados;

• Se existem débitos;

• Quem ficará responsável por cada obrigação;

• Como será realizada a alteração de titularidade.

O que é o laudêmio?

O laudêmio pode ser devido quando ocorre a transferência onerosa de determinados direitos sobre o terreno.

No caso de imóveis da União, a Secretaria do Patrimônio da União informa que o laudêmio corresponde a 5% do valor do terreno pertencente à União, excluídas as benfeitorias, e que o pagamento é obrigação do transmitente, ou seja, do vendedor. SPU — Transferência de titularidade.

Portanto, não é correto calcular automaticamente 5% sobre o preço total do apartamento ou da casa.

O cálculo deve considerar:

• O regime jurídico do terreno;

• A inscrição patrimonial;

• O percentual correspondente;

• O valor reconhecido pelo órgão responsável;

• A parcela do terreno;

• A exclusão das benfeitorias, quando prevista;

• O percentual de direitos transferidos;

• Eventuais isenções ou particularidades.

Em outros regimes de aforamento, as regras podem ser diferentes. Por isso, cada imóvel precisa ser analisado individualmente.

7. Custos do financiamento bancário

Quando a compra é financiada, o comprador também pode encontrar despesas relacionadas ao banco.

Entre elas podem estar:

• Avaliação do imóvel;

• Tarifa de análise;

• Seguros obrigatórios;

• Registro do contrato;

• Custos de abertura ou manutenção exigidos para a operação;

• Diferenças entre o preço negociado e o valor aprovado pelo banco.

Um ponto importante é que o banco não financia necessariamente o valor que o comprador e o vendedor combinaram.

A instituição realiza sua própria análise do imóvel e da capacidade financeira do comprador. Dependendo da política bancária, o financiamento poderá considerar o menor valor entre o preço de compra e a avaliação da garantia.

Exemplo

O imóvel foi negociado por R$ 600 mil, mas o banco o avaliou em R$ 550 mil.

Nesse caso, o valor financiável poderá ser calculado sobre os R$ 550 mil, e não sobre os R$ 600 mil.

A diferença poderá aumentar o valor que o comprador terá de pagar com recursos próprios.

Por isso, a avaliação mercadológica antes da proposta ajuda o comprador a compreender se o preço negociado está compatível com o mercado.

8. Avaliação imobiliária antes da compra

O custo documental não é o único aspecto que precisa ser analisado.

Um imóvel pode estar juridicamente apto para venda e, ainda assim, estar anunciado acima do valor de mercado.

O avaliador imobiliário considera fatores como:

• Localização;

• Bairro e microrregião;

• Distância da praia;

• Andar;

• Vista;

• Posição solar;

• Área útil e total;

• Estado de conservação;

• Qualidade da reforma;

• Idade e conservação do edifício;

• Número e tipo das vagas;

• Estrutura do condomínio;

• Valor do condomínio e do IPTU;

• Foro e laudêmio, quando existentes;

• Liquidez;

• Imóveis comparáveis;

• Valores anunciados;

• Condições reais de negociação.

Essa análise ajuda o comprador a não tomar uma decisão baseada apenas na aparência do imóvel ou no preço indicado pelo proprietário.

Uma diferença de 5%, 10% ou 15% em uma compra de alto valor pode representar uma quantia muito superior ao custo de uma avaliação profissional.

Quem normalmente paga cada despesa?

Essa tabela apresenta a prática mais comum, mas não substitui a análise do contrato e das regras aplicáveis ao imóvel.

Quanto reservar além do valor do imóvel?

Não existe um percentual universal que funcione para todas as compras.

O valor total dependerá de:

• Preço do imóvel;

• Base de cálculo do ITBI;

• Necessidade de escritura;

• Tipo de título utilizado;

• Faixa dos emolumentos;

• Compra à vista ou financiada;

• Custos bancários;

• Quantidade de certidões;

• Existência de foro ou laudêmio;

• Débitos pendentes;

• Honorários de profissionais;

• Necessidade de regularização.

O planejamento correto deve ser feito com uma estimativa individualizada antes da proposta definitiva.

Exemplo de planejamento para um imóvel de R$ 500 mil

Considerando apenas um exemplo simplificado:

• Preço do imóvel: R$ 500.000;

• ITBI, se calculado sobre R$ 500.000 à alíquota de 3%: R$ 15.000;

• Escritura: conforme tabela vigente;

• Registro: conforme tabela vigente;

• Certidões e documentos: conforme necessidade;

• Despesas bancárias: se houver financiamento;

• Foro ou laudêmio: somente quando aplicáveis;

• Avaliação e acompanhamento profissional: conforme contratação.

O comprador não deveria comprometer todos os seus recursos somente com o preço e a entrada sem antes estimar essas despesas.

Checklist financeiro antes de comprar

Antes de assinar ou pagar qualquer valor, procure responder:

• Qual é o preço final negociado?

• Qual será a entrada?

• Existe financiamento?

• Qual foi o valor da avaliação bancária?

• Qual é a base estimada do ITBI?

• Será necessária escritura pública?

• Quanto custará o registro?

• Quais certidões serão necessárias?

• Existem débitos de IPTU?

• Existem débitos condominiais?

• Há rateios extraordinários aprovados?

• O imóvel possui foro anual?

• Existe laudêmio na transferência?

• Quem será responsável pelo laudêmio?

• Existem reformas ou despesas imediatas?

• Quanto ficará disponível após a conclusão da compra?

Se alguma dessas respostas ainda não estiver clara, a negociação não está pronta para avançar para o pagamento.

Por que contar com acompanhamento profissional?

O comprador de boa-fé pode acreditar que está protegido porque recebeu alguns documentos ou porque conversou diretamente com o proprietário.

Entretanto, uma compra imobiliária reúne questões comerciais, documentais, registrais, tributárias e financeiras.

O corretor especializado no mercado local pode:

• Confirmar as informações do imóvel;

• Comparar o preço com o mercado;

• Solicitar e organizar documentos;

• Identificar pontos que exigem esclarecimento;

• Verificar custos recorrentes;

• Acompanhar a negociação;

• Orientar a formalização das condições comerciais;

• Encaminhar questões específicas a advogados, contadores, bancos ou cartórios;

• Reduzir incertezas antes do pagamento.

O profissional não substitui os demais especialistas quando a situação exige uma análise jurídica, tributária ou registral específica. Seu papel é ajudar a coordenar a negociação, identificar riscos e evitar que o comprador avance sem as informações necessárias.

Conclusão

Comprar um imóvel no Guarujá pode ser uma excelente decisão para moradia, lazer, formação de patrimônio ou investimento.

Mas o planejamento não pode considerar apenas o preço anunciado.

É necessário calcular:

• ITBI;

• Escritura ou instrumento equivalente;

• Registro;

• Certidões;

• Custos bancários;

• Condomínio;

• IPTU;

• Foro e laudêmio, quando aplicáveis;

• Avaliação do valor de mercado;

• Eventuais despesas de regularização.

Também é indispensável confirmar que o vendedor possui poderes para realizar a venda e que os documentos apresentados permitem uma negociação segura.

O imóvel somente se torna uma boa compra quando preço, documentação, custos e segurança estão alinhados.

Vai comprar um imóvel no Guarujá?

Antes de entregar qualquer sinal ou assumir um compromisso, conte com orientação de quem conhece o mercado imobiliário local.

Flávio Pereira
Corretor de Imóveis — CRECI 126761-F
Avaliador Imobiliário — CNAI 20.671
Perito Judicial Imobiliário
CEO da SUACASANOGUARUJAIMOVEIS

24 anos no mercado imobiliário do Guarujá
Mais de 1.000 imóveis vendidos

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Perguntas frequentes

Quais são os principais custos para comprar um imóvel no Guarujá?

Os principais custos podem incluir ITBI, escritura pública, registro, certidões, tarifas bancárias, avaliação do imóvel e eventuais despesas relacionadas a foro e laudêmio.

Qual é a alíquota do ITBI no Guarujá?

A alíquota ordinária informada pelo Município é de 3%. A base e o valor definitivo devem ser confirmados para a operação específica.

Quem paga o ITBI?

Na prática imobiliária, o ITBI normalmente é pago pelo comprador.

Escritura e registro são a mesma coisa?

Não. A escritura formaliza o negócio nos casos em que é necessária. O registro coloca o título na matrícula e efetiva a transferência da propriedade.

Imóvel financiado precisa de escritura pública separada?

Em determinadas operações, o contrato bancário possui efeitos de escritura pública. Mesmo assim, o contrato precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis.

Todo imóvel no Guarujá paga foro e laudêmio?

Não. A existência dessas cobranças depende do regime jurídico do terreno e deve ser verificada individualmente.

Quem paga o laudêmio?

Nos imóveis da União, a SPU informa que o laudêmio é obrigação do transmitente, ou seja, do vendedor. Outros regimes devem ser analisados conforme suas próprias regras.

Quanto devo reservar além do preço do imóvel?

O valor depende do ITBI, escritura, registro, certidões, financiamento e características da propriedade. O ideal é fazer uma estimativa individual antes de assumir a compra.

O corretor pode analisar todos os documentos?

O corretor pode organizar a documentação, verificar informações comerciais e identificar pontos de atenção. Questões jurídicas, tributárias ou registrais específicas podem exigir a participação de advogado, contador, banco ou cartório.